Дом построен на границе участка - как узаконить и не поссориться с соседом при межевании?

[Bruserok Bruserok неактивный пользователь форума, который редко посещает платформу, участвует в обсуждениях и делится советами]

Всем доброго дня. Стоит довольно деликатная ситуация, требующая житейской мудрости и знания законов. Дом достался по наследству от отца, участок в СНТ. В процессе подготовки к продаже выяснилось, что одна из стен дома (веранда) частично выходит за красные линии и находится всего в полуметре от фактической границы с соседним участком. По старой схеме межевания это не было проблемой, но сейчас, при попытке уточнить границы и получить новые документы, возникли сложности.
Сосед, в принципе, человек адекватный, но, конечно, не в восторге от такой близости постройки. С его слов, претензий по пользованию у него нет, но официально согласовывать такое положение он не хочет, чтобы «не создавать себе проблем в будущем».
Вопрос в следующем: есть ли законные механизмы узаконить такое расположение дома постфактум, кроме как получать его письменное согласие? Например, через суд, признав сложившийся порядок пользования? Или, может, можно как-то оформить сервитут?
И второй момент: если идти по пути межевания с установлением границ, может ли сосед потом на законных основаниях потребовать сноса этой части дома? Насколько реальна такая угроза?
Обращался в кадастровую фирму, там сказали, что все решается только с согласия смежника, иначе - суд. Но судебная практика по таким делам мне незнакома.

 

[АрхитекторПро АрхитекторПро неактивный пользователь форума, который редко посещает платформу, участвует в обсуждениях и делится советами]

Ситуация, увы, стандартная для многих старых участков. Сразу скажу - без соседа тут будет очень сложно, но не невозможно.
Законные механизмы есть, но они небыстрые и нервные. Первый и лучший путь - всё же договориться с соседом. Не о формальном согласии, а о составлении акта согласования границ, где он своей подписью подтвердит, что претензий не имеет. Объясни ему, что это нужно тебе для продажи, и что этот акт не накладывает на него никаких обязательств в будущем, а лишь фиксирует текущее положение дел. Может, за символическую компенсацию (помочь по хозяйству, символическая сумма) он согласится.
Если сосед упрётся, остаётся суд. Да, можно попытаться признать сложившийся порядок пользования земельным участком через суд. Тебе нужно будет доказать, что дом стоит так много лет (помогут старые фото, свидетельские показания других соседей), что сосед не предъявлял претензий, и что его права это положение не нарушает. Шансы есть, но это время, деньги на юриста и нервы.
Что касается угрозы сноса - если дом зарегистрирован в Росреестре (стоит на кадастре), то просто так потребовать снести его нельзя. Но проблема в том, что при попытке узаконить межевание с таким нарушением (меньше минимального отступа от границы, который по правилам СНТ обычно 3 метра) тебе откажут. И тогда дом может оказаться «самостроем» в части этого отступа, что создаст огромные проблемы при любой сделке.
Мой совет: не продавливай соседа в лоб. Попробуй ещё раз поговорить по-человечески, возможно, через общего знакомого. Если он принципиально против любого документа - готовься к суду. Собирай все возможные доказательства давности постройки и отсутствия претензий. И да, консультация с толковым земельным юристом, который знает местную судебную практику, здесь необходима. Удачи, надеюсь, удасться решить миром.