Комплексная реконструкция старого дома: с чего начать и как грамотно спланировать ремонт «под ключ»?

[almazov almazov неактивный пользователь форума, который редко посещает платформу, участвует в обсуждениях и делится советами]

Добрый день, уважаемые участники форума! Нужен совет опытных людей по комплексной реконструкции старого дома. Ситуация следующая: есть дом (примерно 80-90-х годов постройки), коробка из кирпича, фундамент ленточный, коммуникации частично сделаны, но всё это в «уставшем» состоянии. Хотим не просто «косметику», а по сути капитальный ремонт с элементами реконструкции: перепланировка, усиление конструкций, утепление, замена кровли и инженерных систем. Понимаю, что без проекта и обследования толку мало, но хочется хотя бы в общих чертах выстроить последовательность действий и оценить объём работ. Интересуют именно практические моменты тех, кто уже прошёл путь от старого дома до более-менее современного и удобного жилья.
Основные вопросы, которые сейчас волнуют:

Обследование и проект:

• С чего реально начать: сразу искать конструктора/проектировщика или сначала вызвать специалиста по обследованию фундамента и несущих стен?
• Кто должен делать общий проект реконструкции: отдельный частный проектировщик, небольшое проектное бюро или можно ограничиться «эскизами для себя» и советами строителей?
• Какие исходные данные нужно собрать до обращения к проектировщику (фото, обмеры, старые чертежи, геология, инфо по грунтам, уровню грунтовых вод)?

Фундамент и несущие конструкции:

• Как понять, нужно ли усиливать фундамент: по трещинам на стенах, просадкам пола или только после инструментального обследования?
• Кто реально делал усиление фундамента (подливка, расширение, сваи, инъекции и т.п.): насколько это дорого и оправдано по сравнению с частичным/полным сносом и новой лентой/плитой?
• Стоит ли связываться с надстройкой второго этажа/мансарды на старый фундамент, или это почти всегда путь к проблемам?

Перепланировка, проёмы, усиления:

• Насколько безопасно «гулять» с проёмами в несущих стенах старого дома, если всё делать по расчету (металлические рамы, перемычки и т.п.)?
• Кто делал серьёзные изменения планировки (объединение помещений, перенос кухни/санузла, устройство больших проёмов под «классические» окна в пол) - с чем столкнулись?
• Стоит ли сразу закладывать в проект усиление перекрытий/балок «с запасом», особенно если планируются тяжёлые перегородки, тёплые полы и т.д.?

Утепление и фасад:

• Что делать с существующими стенами: утеплять снаружи (мокрый фасад, вентфасад) или правильнее разобрать часть кладки и делать «по уму»?
• Есть ли смысл в утеплении изнутри в старых домах, если по каким-то причинам фасад трогать нельзя? Какие там подводные камни (точка росы, плесень, мостики холода)?
• На какую толщину утеплителя реально ориентироваться для круглогодичного проживания (регион средней полосы, нормальные зимы)?

Инженерные системы:

• Что лучше: полностью выкинуть старую электрику/сантехнику/отопление и делать всё заново, или есть примеры, когда удаётся что-то частично модернизировать?
• По отоплению: если дом старый, стоит ли сразу ровнять всё под тёплый пол + радиаторы, или достаточно одного тёплого пола на первом этаже?
• Как лучше продумать разводку канализации и водопровода в старом доме, чтобы потом не пришлось ничего штробить и ломать заново?

Организация работ и бюджет:

• Как разумно разбить реконструкцию на этапы, если нет возможности «ввалить» большие деньги сразу: сначала фундамент/коробка/крыша, затем инженерка и внутренняя отделка?
• Реально ли жить в доме во время такой реконструкции или это утопия, и проще снять жильё на год и делать всё «с нуля» внутри?
• Есть ли ориентиры по бюджету: во сколько, по вашим ощущениям, вылился капитальный ремонт старого дома за м² по сравнению со строительством нового?

Ошибки и «неочевидности»:

• Какие ошибки вы допустили при реконструкции и о чём сейчас жалеете?
• На чём экономить точно не стоит (фундамент, кровля, инженерка), а где можно «урезать» без критичных последствий?
• Что бы вы сделали по-другому, если бы начинали реконструкцию ещё раз?

Буду очень признателен за детальные ответы, реальные примеры, фото «до/после», схемы, ссылки на ваши темы, если уже описывали подобные проекты. Любой опыт, как положительный, так и отрицательный. Хочется понять, где проходит та самая грань, когда старый дом ещё имеет смысл грамотно реконструировать, а когда разумнее не мучиться и строить новый.