Пошёл в местную администрацию за ГПЗУ. Думал, это формальность...

[Karkasnik777 Karkasnik777 неактивный пользователь форума, который редко посещает платформу, участвует в обсуждениях и делится советами]

Доброго времени суток всем участникам форума. История у меня довольно типичная, но от этого не менее сложная. Получил в наследство от отца дачный участок в 15 соток в старом садоводстве недалеко от Всеволожска. Участок хороший, ухоженный, с старым маленьким домиком, который уже в аварийном состоянии. Решил на его месте построить нормальный, тёплый дом для круглогодичного проживания, чтобы переехать из города. Первым делом, как человек предусмотрительный, пошёл в местную администрацию за градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Думал, это формальность. Как же я ошибался. Получив на руки этот документ, я погрузился в мир, полный незнакомых аббревиатур и формулировок, от которых голова идёт кругом. Мой участок, согласно этому ГПЗУ, относится к территориальной зоне с обозначением «СНТ-2». В приложенных Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) нашего муниципального образования эта зона описана как «зона ведения садоводства». Разрешённые виды использования: размещение садовых домов, хозяйственных построек, выращивание сельхозкультур. Про индивидуальные жилые дома - ни слова. При этом есть чёткие технические параметры: максимальная высота здания - 6,5 метров, максимальный процент застройки - 20%, отступы от границ участка - по 3 метра. И вот здесь у меня родился главный и, как оказалось, очень болезненный вопрос. В чём же, по сути, разница между «садовым домом» и «индивидуальным жилым домом» на практике, если я планирую строить капитальное строение с коммуникациями, утеплением, чтобы жить в нём зимой? Я готов соблюсти все технические параметры по высоте и площади. Но если я оформлю всё как «садовый дом», смогу ли я потом в нём зарегистрироваться (прописаться)? Не возникнут ли проблемы с подключением газа или со страховкой? И наоборот, если я начну проект как «жилой дом», не откажут ли мне в разрешении на строительство сразу на основании того, что моя зона этого не предусматривает? Мои походы в администрацию напоминают хождение по кругу. В одном окне говорят: «Постройте как садовый, а потом переоформите». В другом кабинете предупреждают: «Переоформление - это отдельная сложная процедура, не факт что согласуют». Ссылаются на какие-то федеральные законы (217-ФЗ), на изменения в классификаторе видов разрешённого использования. Читаю я эти документы, и чувствую, что тонкости там есть, но как их применить к моему клочку земли - загадка.
Поэтому, уважаемые знатоки, обращаюсь к вашему опыту.
1. Был ли у кого-то опыт получения разрешения на ИЖС в зоне, изначально обозначенной для садоводства? С чего начинали, к кому обращались после местной администрации?
2. Процедура изменения ВРИ (вида разрешённого использования). Насколько это реально в наших условиях? Стоит ли за это браться до начала строительства, или это путь на годы?
3. «Серая» схема: построить как садовый, а потом через суд признать его жилым в связи с соответствием всем нормам. Насколько это рискованно? Могут ли быть проблемы при продаже такого дома в будущем?
4. Может, есть какие-то нюансы в формулировках, на которые стоит обратить внимание в ПЗЗ? Например, наличие в перечне вспомогательных или условно разрешённых видов использования, которые можно попробовать «вытянуть».
Я человек основательный, не хочу строить «вслепую» и потом иметь головную боль на долгие годы. Очень рассчитываю на ваши реальные истории, советы и, возможно, даже на контакты грамотных специалистов в этой области из нашего региона. Заранее благодарен за каждое мнение и потраченное на мой вопрос время.